2025年8月，广州白云区三元里城中村改造启动区安置房正式动工，首期地块同步推进拆除与腾挪，数百家美妆商户陆续转场安置。
　　进入2026年，随着安置房建设持续推进、旧村拆迁加速，多片区施工同步展开，产业腾挪与空间重组在更大范围铺开。这一度被视为“广州最难旧改之一”的项目，正进入实质性提速阶段。
　　三元里地处广州白云区南部，紧邻越秀区核心，是连接中心城区与北部片区的重要节点，也是典型的产业型城中村。长期以来，这里承载皮具、美妆、音像等专业市场集群，居住与经营高度混合，人口密度高、业态复杂、空间交织紧密。
　　历经二十余年“三次启动、三次悬置”之后，三元里在新一轮城市更新政策体系下进入系统推进阶段。但与传统旧改不同，这里面对的并非单一空间更新，而是一场涉及存量空间、产业体系与治理机制的综合重构。

　　多重约束叠加下的更新困局
　　三元里的更新之所以复杂，在于多重现实条件在同一空间内交织叠加，几乎没有“标准解法”。
　　首先是空间本身的局限。
　　三元里村地少房多，历史村域用地约5000亩，但真正能够整体统筹、连片推进的空间并不多。经过多次征地及周边国有地块整合后，可用于腾挪的区域约800亩左右，且缺乏独立的“先安置后拆迁”用地，这使得改造难以按照常规路径顺畅推进。
　　其次是产权关系复杂。
　　片区内涵盖村民自建房、国有老旧小区、国有单位公房集体物业、国有物业等类型，还叠加共有产权、历史遗留登记等问题。一栋楼甚至一层空间背后，往往对应多个权利主体，不同群体在安置方式、补偿标准、临迁保障等方面诉求差异明显，多方利益统筹协调难度较高。
　　再者是产业与居住长期混合。
　　三元里长期形成以皮具、美妆、音像等为核心的商贸产业集群，数千商户与居民空间交织共生。产业既是就业基础，也是空间使用主体，一旦拆迁节奏失衡，就可能引发产业链条断裂与外溢风险。这也意味着，改造不仅是“拆旧建新”，更是一项兼顾“保业态、不断链”的系统工程。
　　最后是外部约束的叠加影响。
　　片区约三分之一用地位于白云山建设控制地带，建筑高度受到严格限制，同时有11处各级文物保护单位需原址保护；改造总成本超220亿元，资金平衡压力长期存在，并叠加复杂的利益纠纷与历史遗留诉讼，使其成为中心城区攻坚难度最大的“硬骨头”。
　　放在一起看，三元里的难，并不在单点受阻，而是空间、产权、产业与资金约束同时存在，任何一个变量变化，都会牵动整体节奏。

　　从拆迁逻辑到系统统筹的治理转向
　　面对高度复合的现实约束，三元里的更新逐渐跳出传统“拆迁逻辑”，转向更接近“城市治理工程”的系统性解法。

　　分类施策，破解历史遗留问题
　　三元里聚焦权属纠纷、安置补偿等核心矛盾，精准出台配套政策。尤其针对“集转国”等特殊历史形成的产权难题，创新出台专项配套政策及实操指引，量身定制安置扶助方案，实现了特殊房屋90%以上的高签约率。
　　同时，通过安置补助分期预支、差异化补偿机制及“早签快奖、多签多奖”等激励方式，缓解过渡压力。回迁体系设置45~140平方米多梯度户型。

　　产业就地重组，避免链条断裂
　　在产业层面，三元里没有选择大规模外迁，而是推动“区域内再组织”。
　　以鸿昇皮具城为代表的首批拆卸物业商户，通过集中搬迁有序转入柏丽NYC等周边载体，实现经营空间的平稳过渡与快速恢复。
　　通过市场资源再配置，在原有区域内构建承接与分流机制，形成“左兜换右兜”的灵活腾挪，在不打断经营链条的前提下推动产业再集聚升级，保持皮具、美妆等产业链连续性，实现“经营不断、客流不减”。

　　多方协同治理，降低社会摩擦成本
　　在治理层面，三元里组建区委、区政府双组长制城中村改造指挥部，实行分片包干、挂图作战，全区选派16支签约组下沉一线。
　　通过政策解读专班与入户沟通机制，将复杂政策转化为可理解的表达，降低信息不对称。同时，以司法联动与村社自治相结合的方式，逐步化解产权纠纷与历史矛盾，推动群众从“观望迟疑”向“主动支持”转变。
　　整体来看，社会摩擦成本明显下降，为持续推进提供了稳定基础。

　　空间、产业与文脉同步重构
　　三元里突破传统“先拆后建”的阶段性逻辑，将产业延续、空间重构与文化保护纳入同一框架。
　　整体形成“一轴一带五片”空间结构，推动片区肌理系统重组。同时对三元古庙、三板石古驿道等历史资源进行保护性活化，嵌入公共空间与文化廊道体系。
　　在产业导入方面，引入咖啡、文创与夜间经济等新业态，推动传统批发市场向复合消费与体验场景转型，使区域功能从单一商贸向多元城市界面演进。

　　超大城市中心城区更新样本
　　从进展来看，三元里城中村改造已进入快速推进通道。
　　截至目前，项目住宅房屋签署补偿协议5885宗，完成率达90.55%，其中旧村补偿协议签订完成率为99.56%，清空交房率达99.24%。启动区安置房于2025年8月动工，旧村首开区安置房已于2026年5月动工，预计2026年底前封顶，2027年底前封顶。
　　更关键的是，在传统旧改最易失控的产业维度，三元里实现了相对稳定的“不断链运行”。数千商户通过市场间转移与过渡空间承接，实现持续经营，核心产业集群未出现明显外溢。
　　同时，原本碎片化的空间肌理正在被系统重构，生态绿轴、交通网络与功能组团逐步成形，城市结构由“点状混杂”向“轴带统筹”转变。
　　放在更大的城市更新语境中，三元里的意义不在于规模扩张或推进速度，而在于其问题结构的典型性：它既是产业型中心城区更新，也是在高密度混合功能条件下，对居住更新与商贸体系连续性同时处理的一次现实考验。
　　因此，三元里的价值不在于提供可复制模板，而在于提供方法论启示：
　　城市进入存量时代后，更新的核心不再是“拆什么、建什么”，而是如何在不破坏系统连续性的前提下完成重组。
　　三元里所探索的，是一种“不断链的城市更新逻辑”——在空间重构中保持产业连续，在治理重构中降低社会摩擦，在文化重构中延续城市记忆，在多重约束中实现系统平衡。
　　从这一意义上看，它不仅是广州的更新样本，也是观察中国超大城市进入系统性更新阶段的重要窗口。（来源：中国房地产报）